Vendre un logement occupé par un locataire est parfaitement possible : soit vous vendez le bien loué, avec son bail, à un investisseur ; soit vous donnez congé pour vendre et vous vendez libre. Le premier chemin est rapide mais se paie d’une décote de 10 à 20 %. Le second rapporte le prix du marché, à condition de respecter des délais stricts.
À retenir
- Vendre occupé : aucun préavis, le bail suit le bien, décote courante de 10 à 20 %.
- Vendre libre : congé pour vendre 6 mois avant l’échéance du bail (3 mois en meublé).
- En location vide, le congé vaut offre de vente : le locataire est prioritaire pendant 2 mois.
- Un congé mal rédigé ou hors délai repousse la vente de trois ans.
Première option : vendre le bien loué
Vous n’avez aucune formalité à accomplir vis-à-vis de votre locataire : le bail est transféré à l’acheteur, qui devient bailleur aux mêmes conditions. Vous continuez de percevoir les loyers jusqu’à la signature, et vous n’avez ni congé à donner ni délai à respecter.
La contrepartie est le prix. Un bien vendu occupé s’échange en général 10 à 20 % en dessous de sa valeur libre. L’écart dépend de deux choses : la durée qui reste à courir avant l’échéance du bail, et le niveau du loyer par rapport au marché. Un loyer sous-évalué avec quatre ans de bail devant lui creuse la décote ; un loyer au marché avec une échéance proche la réduit fortement.
Votre acheteur sera un investisseur. Il regardera le rendement, la qualité du locataire, l’historique des paiements et le DPE. Préparez ces éléments : un dossier locatif propre vaut plusieurs milliers d’euros à la négociation.
Deuxième option : donner congé pour vendre
Le congé pour vendre ne peut être donné que pour l’échéance du bail, jamais en cours de bail. Le préavis est de six mois en location vide et de trois mois en location meublée. Il doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre signature ; un simple courriel ne vaut rien.
En location vide, ce congé vaut offre de vente. Il doit donc indiquer le prix et les conditions de la vente, et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire dispose alors des deux premiers mois du préavis pour se porter acquéreur. S’il accepte, il a deux mois pour signer, portés à quatre mois s’il recourt à un prêt. S’il ne répond pas, son silence vaut refus et il devra quitter les lieux à l’échéance.
En location meublée, le préavis est plus court et la loi ne prévoit pas de droit de préemption. Rien ne vous empêche toutefois de proposer le bien à votre locataire : c’est souvent le chemin le plus simple.
Le cas des locataires protégés
Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds légaux ne peut pas recevoir de congé sans qu’un logement correspondant à ses besoins lui soit proposé à proximité. Cette protection tombe si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou si ses ressources sont elles aussi sous les plafonds. À vérifier avant toute démarche : c’est la première cause d’annulation de congé.
Et si votre locataire était le meilleur acheteur ?
Il connaît le bien, il n’a pas de déménagement à organiser et il n’a pas besoin d’être convaincu par les photos. Une vente au locataire évite la décote de l’occupation, les visites à répétition et les délais de libération. Avant d’engager une procédure de congé, posez-lui simplement la question. Pour situer le prix dès le départ, commencez par une estimation de votre bien.
Le DPE change la donne
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location ; les classes F suivront au 1er janvier 2028 et les classes E au 1er janvier 2034. Un investisseur qui achète votre bien occupé intègre ce calendrier dans son prix : si le bail s’achève après la date butoir, il devra financer des travaux ou renoncer au loyer. Nous avons détaillé ces échéances, côté bailleur, dans notre article sur les sept erreurs de l’investissement locatif.
Bonne nouvelle pour les logements chauffés à l’électricité : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui fait gagner une classe à de nombreux logements sans le moindre travaux. Un DPE refait peut suffire à changer la nature de votre vente.
Les quatre erreurs que nous voyons le plus souvent
- Donner congé trop tard. Six mois avant l’échéance, réception faisant foi. Un jour de retard et le bail repart pour trois ans.
- Oublier de reproduire l’article 15-II ou de mentionner le prix : le congé est nul.
- Imposer des visites. Sans clause de visite au bail, le locataire n’est pas tenu de les accepter ; négociez plutôt un créneau régulier, et respectez-le.
- Sous-estimer la décote d’occupation en fixant le prix d’un bien loué comme s’il était libre : le bien ne reçoit alors aucune offre.
Questions fréquentes
Puis-je vendre en cours de bail ?
Oui, mais uniquement occupé. Le bail se poursuit avec l’acheteur jusqu’à son terme. Pour vendre libre, il faut attendre l’échéance du bail et donner congé dans les délais.
Le locataire peut-il refuser les visites ?
Si le bail contient une clause de visite, il doit les accepter deux heures par jour ouvrable. À défaut, son accord est nécessaire. Dans tous les cas, mieux vaut convenir d’un rythme avec lui : un locataire coopératif fait gagner des semaines.
Quelle décote appliquer exactement ?
Elle se calcule, elle ne s’improvise pas : durée restante du bail, écart entre le loyer en place et le loyer de marché, type de bien et profil des acheteurs de votre secteur. C’est précisément ce que nous chiffrons lors d’une estimation. Si la question est plutôt de savoir s’il faut vendre maintenant, nos sept signes qu’il est peut-être temps de vendre vous aideront à trancher.
Sources
- Service-Public.fr – Congé donné par le bailleur (préavis, motifs, droit de préemption).
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15 et 25-8.
- Calendrier des interdictions de location issu de la loi Climat et résilience (G en 2025, F en 2028, E en 2034) ; nouveau coefficient de conversion de l’électricité au 1er janvier 2026.
Article mis à jour le 12 septembre 2026. Ces informations sont générales : faites vérifier votre situation avant d’envoyer un congé.
